房企钱袋子遭遇考验
亮眼业绩难掩负债水平达到高位 快销加金融创新解决用钱难
近日，房企年中业绩纷纷披露。不出所料，大型房企的业绩依旧亮眼，但在亮丽报表的背后，房企的债务水平也攀升至了历史高位。这对于习惯了高负债扩张经营的房企来说本算不上什么，按照以往的经验，到期债务可以通过再次举债融资和销售回款来偿还，这种“拆东墙补西墙”的做法，也是房企有实力、能够快速扩张的象征。
但与以往不同的是，近来市场上的一个信号却让高负债房企感受到了丝丝寒意。6月份，多家开发商发行新债的计划被中止，面对房企的高额债务，国内外的融资渠道均明显收紧，这让习惯了通过发新债筹款偿还到期债务、寻求高速扩张的模式遭到了考验。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在不久前的中国房地产上市公司研究成果发布会上表示，2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆，特别是业绩分化下，偿债能力偏弱的小型房企将面临巨大考验。
房企年中业绩亮眼
虽然楼市调控继续加码，但得益于二、三、四线楼市去库存的成绩，房企的年中业绩报表依旧亮眼。
尤其是标杆性的房企，延续着强者恒强的格局。从业绩上看，排名前列的房企分为三个梯队。第一梯队依旧是碧桂园、万科、恒大三家公司。根据三家公司的公告，前6个月销售额超过了1万亿元。而去年则是用了8个月的时间才达到万亿元的销售额。
根据三家公司发布的公告显示，今年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，领先万科及恒大的3046.6亿元、3041.8亿元，稳坐销售额排行榜冠军位置，而万科和恒大之间的差距极其微小，万科仅以5亿元的微弱优势超越恒大位居第二，至年底谁将是第二名的争夺无疑将更加激烈。
而处于第二梯队的则是融创、保利这样半年销售额在2000亿元上下的企业。融创中国7月5日发布公告，2018年上半年，集团实现合约销售金额1941.9亿元，同比增长74%；合约销售面积约1211.9万平方米。保利发布的公告则显示，实现签约金额2153.12亿元，同比增长46.86%。
第三梯队则是半年销售额在千亿元上下的房企。像龙湖以及刚刚过了25岁生日的新城控股，成绩同样亮眼。继2017年首次跻身“千亿俱乐部”后，新城控股今年上半年销售额就达953.11亿元。随后，新城控股董事长王振华在7月7日的企业新标志发布会上表示，新城控股销售金额已经突破1000亿元，并且实现了全国对81个大中城市的布局，累计开发及在开发项目达393个。
显然，虽然楼市遭遇调控，但销售业绩的突飞猛进，让房企仍以做大规模为当下主流选择。业内预计，全年“千亿”房企数量将达到30家以上。
但这样繁荣的背后，实际上房地产企业的扩张都是通过负债加杠杆实现的。在去杠杆的要求下，房企业绩虽然明显提升，但债务水平也攀升至历史高位，最令人担忧的是，以后通过发新债还旧债的方式似乎不灵了，融资收紧、债务攀升让房企不得不仔细盘算自己的钱袋子。
“目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化，加大杠杆实现快速规模扩张，已成为多数房地产上市公司战略抉择。”有业内专家分析认为，在此背景下，偿还债务的能力、周转速度和现金流状况将成为房企的生存关键。
发债却频遭“中止”
这并不是危言耸听，事实上在房企业绩上升的同时，融资发债却屡遭中止。
6月份，包括融侨集团、保利置业、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团融资产品纷纷被中止。6月22日，融侨集团拟发行25.1亿元的一笔商业资产支持证券ABS计划状态变更为“中止”；6月19日，保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS中止；6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一笔9.98亿元限价房委托贷款债权ABS出现中止；6月13日，云南城投拟发行25亿元公司债显示中止；6月11日，泰禾集团的70亿元再融资非公开融资计划中止审查。
再往前翻，5月最后几天，房企的融资计划同样被中止。5月30日，房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿元；5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止；5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态也显示为“中止”；5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债同样显示“中止”。
不难发现，短短一个月左右，十余家房企百亿元的发债计划被中止。与一般企业负债相比，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点。这决定了绝大多数房企貌似实力强大，但实际上却很脆弱。因此，在近来房企债务违约的风险加持下，大型房企的发债渠道也在收紧，监管层对房企发债的态度更加审慎。
6月底，发改委下发《通知》规范房企境外发债，再度加大房企融资难度。7月份，监管部门再次要求：公司债只能还公司债，票据只能还票据。业内人士推断，此举可能抑制企业通过大量短融来兑付即将到期的长期债券，进一步收紧了房企的融资渠道。
偿债高峰悄然而至 境内外融资难度加大
新债不让发，旧债则面临到期风险。今年房企的日子并不像业绩报表显示得那么亮丽。
在2015年至2016年的楼市热潮中，不少房企为了更快速地扩张，纷纷加大了发债力度，通过公司债等形式补充流动资金。但进入2018年之后，由于部分三年期以内的债务到期，偿债高峰期也悄然而至。即便今年上半年销售业绩喜人，不过回款的力度显然抵不过其高企的负债。
数据显示，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有14家，较2016年增加6家，90%的房企总有息负债在上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。
Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。
海通证券的报告也显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，规模之大史无前例。
与负债率攀高对应的是融资渠道的收紧。
同策研究院的报告显示，典型房企融资总额环比大幅下降，境内外融资难度增加，房企资金面临考验。同策研究院对万科、恒大、绿地、碧桂园、保利地产在内的40家上市房企进行了监测研究发现，2018年5月，这40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元下降41.43%，融资总额为近一年(2017年5月至今)最低。
一位全国排名前十的房企北京负责人告诉北青报记者，目前的房企融资利率超过了15%，这还是针对大型房企，中小房企根本鲜有能获得贷款的。
不只是国内融资加大难度，房企海外融资额同样大幅下降。数据显示，5月份外币融资总额呈现大幅下降，环比上月外币融资总额376.12亿元下降了75.21%。这也印证了之前外汇管理局提出的“对房企借外债的审慎态度”，同时也意味着房企寻求境外融资难度系数攀升。对此，业内人士表示，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大。
克而瑞发布的分析报告也指出，2018年下半年房企的境外融资将会受到较大的冲击，融资渠道收窄令融资成本上升成为必然，而随着境外发债政策的进一步收紧，房企未来在境外发债方面将受到多重阻拦。
房企压力大 有的“卖身”有的裁员
债务逼压下，融资成本更高，无论是大型上市房企还是规模较小的中小房企，都面临着偿还债务的问题，大房企还可以变卖资产筹钱；小房企则如同风雨飘摇的小舟，随时都有倾覆的风险。
上市房地产公司中弘股份，近期就陷入了债务危机，拟出售海南如意岛项目缓解债务危机。中弘股份16日发布的公告显示，公司及下属控股子公司新增逾期债务本息合计金额为2.065亿元，全部为各类借款。截至公告日，该公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.19亿元，全部为各类借款。背负40多亿元债务的中弘股份可能成为有史以来第一家因为债务无法兑现而倒闭的房地产公司。
相比之下，同为上市公司的华夏幸福则通过大规模卖股权，引进了合作方，化解资金难题。7月10日，华夏幸福突然公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。双方当日签订了《股份转让协议》。联想到华夏幸福之前因为重点布局的环京项目陷入限购泥潭，市场一直有其资金链紧张的传闻，这次的突然股份转让透着些沧桑的意味。转让完后，加上关联方此前就持有的0.18%股份，平安资管一共持有19.88%，成为华夏幸福第二大股东，华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%。
另一家上市房企泰禾集团，由于近年来的高负债扩张，在去杠杆的紧缩政策下，同样暴露了资金问题。先是在7月初，市场传言泰禾集团的关联方泰禾投资推出了一款面向内部员工的基金产品，认购门槛从100万元起，预期收益高达18%；如果认购金额超过300万，收益则达20%。但随后，泰禾集团公开否认了向员工借款或发售融资产品的计划。
此后，不足一个月，泰禾集团又被爆出大规模裁员，部分区域裁员比例在30%。对此泰禾集团很快公开回应，一方面并没有直接否认大规模裁员；另一方面，着重强调是为了实现人才的结构升级，211、985院校毕业生是高端人才的基本条件。
不难看出，无论是中小房企还是年销售额超过千亿甚至两千亿的大型房企，都面临着资金链安全的考验。这还只是众多房企生存现状的一个缩影，更多的房企采用了“降薪”“扣奖金”“卖项目”等方式努力维持。
自救 房企对资金回笼要求更高
这还是处于严格监管下的上市房企，大量未上市的中小房企日子更加不好过。
据某位中小房企融资负责人透露，无论是银行还是民间融资借贷，对房企的放贷不像以往那么宽松了，房企融资环境愈发严峻。尤其是小型民营房企，融资成本越来越高，能够借到的都是小额度高成本的短期“过桥”借贷，并且还款条件相当苛刻，如果逾期，借款方甚至可以变卖抵押物。相对而言，资源会向大房企和优势房企集中，包括有限的银行贷款额度及基金、战略投资者都会优先“倾斜”大房企。
这反映了当前房地产市场的困境，中小房企融资越来越困难，甚至面临“生死关头”。
中原地产首席分析师张大伟认为，从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015年至2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。
但好在今年二、三、四线城市的房地产销售保持强劲，业内认为今年房企继续刷新历史销售纪录基本接近定局。整体销售向好，也给了融资成本高、债务高企的中小房企更多的腾挪空间。
房企6月份业绩表现较为突出。有业内分析认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。
对于下半年房地产市场的发展预期，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，下半年部分房企会出现一些微妙变化，比如，考虑到资金层面的收紧对业绩产生的影响而选择以价换量的策略。单纯从销售金额看，下半年还会保持强劲的态势。
同时，销售回款之外，房企也会寻求创新融资的方式。在租购并举的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品。7月5日，由恒大发行的资产支持证券——ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会，未来将在上交所发行。这类ABS和类REITs的产品不断推出，也给房企多了一种融资创新的选择。 |
